[리뷰] "수요가 파괴되고 있다" 다가오는 경기침체... 부동산 시장은?

오늘은 월급쟁이 부자들을 보고 공부한 내용을 정리해봤습니다.

일부 개인의 의견이 포함되어있으니 참고해서 봐주세요.(투자는 개인의 선택이니 신중히 선택하셔야 합니다.)

 

목차

1. 현재 상황 - 어떻게 돌아가고 있는 것인가?
2. 경기 침체의 신호 그리고 현상은 무엇일까?
3. 만약 ‘경기 침체가 온다면’ 집값은?

 

1. 현재 상황 - 어떻게 돌아가고 있는 것인가?
   1. 요즘 뉴스
      1. 6월 소비자 물가 6% 급등 - 98년 외환위기 이후 최고
      2. 미 연준 “물가 잡을 때까지 금리 인상 지속”
      3. IMF 총재 “세계 경제전망 상당히 어두워져” 경기침체 배제 못해
      4. 경기침체 공포에 국제 유가 급락 - 두 달 만에 최저가
   2. 현재 배경
      1. 2008년 금융위기 이후 인플레 실종, 디플레 우려 - 완화적 통화정책
         1. 현재까지 돈을 아무리 풀어도 인플레가 발생하지 않았음
      2. 글로벌 금융위기 이후 
         1. 지난 10년간 저성장, 저물가, 저금리
      3. 코로나 발생
         1. 모든 경제활동 마비 - 성장률 둔화 발생
         2. 공포감 발생
      4. 엄청난 돈 풀기
         1. 2020.03 무려 1% 인하
      5. 유동성 폭증
         1. 미 연준 자산 5000조에서 1경으로 2배 증가 - 코로나 이후 2년간
      6. 물가 상승률 증가
         1. 코로나 이후 1년 시점에 물가 상승률 회복하기 시작함 - 미국 기준
      7. 인플레? 오나? -> 괜찮다 판단함
      8. 러시아 vs 우크라이나 전쟁 발생 (2022.2)
      9. 곡물 생산 차질 밀값 상승
         1. 러시아 제재 -> 유가상승
      10. 금리 인상 시작
          1. 3월 Baby -> 5월 Big -> 6월 Giant -> 7월 Giant?
      11. 경기 침체 우려
          1. 유가 하락, 환율 급등
      12. 그다음은?
2. 경기 침체의 신호 그리고 현상은 무엇일까?
   1. 신호
      1. 간단히 장기 단기 금리를 설명하면
         1. 단기 금리 변동성이 적음
         2. 장기 금리 변동성이 높음
            1. 미래가 좋다 생각하면 금리가 높다
            2. 미래가 나쁘다 생각하면 금리가 낮다
      2. 장단기 금리차
         1. 장단기 금리가 역전되어서 마이너스가 되는 현상
         2. 앞으로 경기가 나빠질 거라 생각이 커진 것임
         3. 장단기 금리가 (-)가 되면 평균 18개월 후 경기침체가 발생했음
         4. 지금 현재 마이너스임
         5. 경기 침체의 첫 번째 신호인 장단기 금리 스프레드가 발생했으니 경기침체가 올 것이라는 뉴스가 나오는 것임
      3. 선행 지수 순환변동치
         1. 9가지 요인 섞어서 지수로 만든 것임
            1. 예로 건설수주액이 감소, 구직자 수 감소 등
         2. 현재 우리나라
            1. 고점 찍고 평균 6개월 후 경기침체
            2. 우리나라는 고점 찍고 10개월이 지남
   2. 현상
      1. 경제 성장률
      2. 실질 성장률
         1. 명목 - 물가 = 현재(-)
         2. 미국의 (-) 임
      3. 실업률
      4. 월 단위 실업률
         1. 현재 3%대 - 아직 양호
   3. 현재 상황
      1. 미국
         1. 22년 1분기 실질 성장률(-) 1.4%
         2. 22년 5월 실업률 3.6%
      2. 대한민국
         1. 22년 1분기 실질 성장률(+) 3.0%
         2. 22년 1분기 실업률 3.5%
      3. “아직 침체가 온 건 아니다”가 팩트.
3. 만약 ‘경기 침체가 온다면’ 집값은? - 너나위님
   1. 실질 GDP 성장률 vs 실업률 vs 집값 변화율을 분석 결과
      1. 실업률이 높아지면 집값이 떨어진다는 연관성이 적어 보인다.
   2. 오히려 버블 후 경기침체가 오면서 자산 가격이 하락하면 이때 수반돼서 발생하는 현상이 실업률이 높아지는 현상이다. 
      1. 호황 -> 자산 가격 상승 -> 버블 -> 위치와 침체 -> 자산 가격 하락
   3. 정리 - 경기 침체가 가시화되어 ‘실업률 상승’이란 현상이 나타나면 그 시기적 특성(호황-상승-불황-하락)상 ‘이미 상승하여 버블이 발생한’ 자산 시장은 좋을 수가 없다.
   4. 그런데… 매크로 분석의 결과(실업률 상승 = 집값 하락)는 정말 진리일까?
      1. 서울 핵심지 40평대 매매, 전세를 분석해봤습니다.
         1. 06년 22억에서 12년에 10억으로 떨어짐
         2. 떨어지는 이 시기에 실업률 높음
      2. 같은 시기 창원 아파트 분석 
         1. 고 실업률 일 때 집값이 엄청 상승함 2억 -> 3억 3천
         2. 주된 요인
            1. 수요공급 상황이 좋았음
            2. 창원 베이스로 둔 기관 산업들이 호황이었음
   5. 거시적 요인만으로 단순히 모든 부동산을 판단할 수 없다.
      1. 국내 부동산 시장은 지역별 산업 특성, 그로 인한 지역별 경기 상황, 지역별 공급 상황까지 모두 종합하여 상황을 확인하고 판단해야 함

 

참고 - 2022년 7월 12일