[리뷰] 하락장 시작되면 이곳 큰일 날 수 있습니다

오늘은 월급쟁이 부자들을 보고 공부한 내용을 정리해봤습니다.

일부 개인의 의견이 포함되어있으니 참고해서 봐주세요.(투자는 개인의 선택이니 신중히 선택하셔야 합니다.)

목차

1. 하락장 시작되면 이 지역은 반토막 날 수 있다.
2. 앞으로 2년 후 집값 반등하는 2개의 지역
3. 이거 모르고 지방 부동산 사면 큰일 난다.
4. 이걸 기반으로 좋은 아파트를 고르세요
5. 영원한 상승은 없어요 이렇게 하세요

 

1. 하락장 시작되면 이 지역은 반토막 날 수 있다.
   1. 전세가율이 낮은 지역 - 사용 가치가 낮은 지역
      1. 향후 하락장에 위험하다
      2. 전세가보다 매매가 높은 지역은 위험하다
   2. 1기 신도시는 전세가율이 높다 - 전체적으로 잘 방어할 것 같다.
   3. 2기 신도시는 일부 지역은 전세가율이 낮다 - 조심해야 한다.
   4. 경기도가 서울보다 전세가율이 높다. 
      1. 서울이 경기도보다 조정을 겪을 수 있다.
   5. 직장, 학군 수요가 높은 지역은 방어를 잘할 것이다.
   6. 하락장에서는 전세가율이 중요하다.
      1. 과거를 보면 한강 이남은 2007년 상반기 기준으로 전고점을 찍고
      2. 한강 이북은 2008년 하반기 기준으로 전고점을 찍었는데
      3. 한강 이남은 2007년에 전세가율이 40% 밑으로 떨어지고 한강 이북은 50%가 넘었다.
      4. 그래서 한강 이북에서는 1년 반을 버티고 
      5. 2008년 하반기에 전세가율이 40% 밑으로 떨어지면서 내려감
   7. 전세가율이 40% 정도 가면 조심해야 하는가?
      1. 서울의 경우 50% 정도로 내려가면 위험할 수 있다.
         1. 과거에는 전세대출이 별로 없었고 지금은 있으므로 과하게 반영된 것이다.
         2. 지금 서울의 경우 55% 정도
2. 앞으로 2년 후 집값 반등하는 2개의 지역
   1. 지방시장
      1. 저금리 유동성, 코로라 유동성 없어짐 - 광역시는 저평가 메리트는 사라짐
      2. 울산 - 현재 유일하게 전고점이 도달하지 않은 지역
      3. 대전 - 전고점 대비 1.4배 추월
      4. 부산, 대구, 인천, 광주 - 전고점 추월
      5. 부산, 광주 - 향후 23, 24년 이후 입주물량이 줄어듦
         1. 그때까지 이 지역이 조정을 받는다면 탄력을 받을 수 있다.
      6. 다른 지역은 인허가 물량이 많은가?
         1. 대구 - 많은 상태
            1. 인허가 물량이 계속 늘어나고 있는 상태임
         2. 인천 - 많은데 긍정적인 부분은 작년 하반기부터 줄어들기 시작함
            1. 24, 25년쯤에 줄어들어 오르지 않을까 생각함
      7. 지방은 공급이 중요하다
         1. 2011년 1월 ~ 2021년 3월(123개월) 매매가와 전세가 비교
         2. 매매가와 전세가가 같이 오르고 내리는 경우
            1. 서울 : 32개월
            2. 대구 : 118개월
            3. 부산 : 112개월
            4. 광주 : 110개월
            5. 울산 : 102개월
            6. 대전 : 99개월
         3. 서울은 매매가와 전세가 따로 노는 경우는 많음
         4. 인천을 제외한 광역시는 매매가와 전세가가 거의 90% 이상이 같이 움직임
3. 이거 모르고 지방 부동산 사면 큰일 난다.
   1. 공급
      1. 지방은 공급이 정말 중요하다
      2. 전세가는 입주물량에 영향을 많이 받음
      3. 지방은 입주물량이 전세가뿐만 아니라 매매가까지 영향을 주는 것임
      4. 인천과 대구는 당분간 입주물량이 많고 
      5. 부산도 지금은 적은 것은 아니나 23,24년 후 줄어듦
      6. 25년 이후에는 인천이 입주물량이 줄어들 수 있으니 중장기적으로 봐야 함
   2. 주택 구임 부담 지수
      1. 광역시에서 무시하면 안 됨
      2. 2019년도 대전이 지수가 낮았는데 2019년 하반기에 급등
      3. 2020년 인천이 저평가였는데 2021년까지 전국 1까지 전국 1위 수준으로 급등
      4. 지금은 모든 지역이 지수가 올라왔거나 넘어섰기 때문에 현재로서는 지수로 저평가된 지역 찾기 힘듦
      5. 저평가 기준
         1. 과거 15년  평균보다 아래면 저평가
      6. 참고 : https://cafe.naver.com/wecando7/5807880
4. 이걸 기반으로 좋은 아파트를 고르세요
   1. 데이터도 중요하지만 임장이 중요하다
5. 영원한 상승은 없어요 이렇게 하세요
   1. 전망이 틀린 가능성을 생각하면서 23년 전 후가 중장기 고점이라고 생각하고 있고
   2. 무리해서 사는 것은 비추천함
   3. 최장기 상승을 버텨준 이유들 중 적응기와 정책 부작용이 있다.
   4. 저금리가 조금씩 사라지고 있고
   5. 다주택자 중과 해제 등등 정책의 부작용도 조금 사라지는 부분이 있다.
   6. 최장기 상승을 버텨준 축들이 흔들리고 있으니 위험한 시기이다.
   7. 다주택자들은 몸집을 줄이고 무주택자는 무리해서 집을 사는 것은 피해야 한다.
   8. 26, 27년 3기 신도시와 서울 입주물량 늘어나는 시기가 겹칠 수 있어서 그때 출렁일 수 있음 
      1. 이때를 노려보는 것도 좋다.

 

참고(2022년 7월 13일)