[리뷰] 이런 분들은 절대 부동산 사지마세요

월급쟁이 부자들 팟캐스트를 듣고 정리해봤습니다.

들은지는 좀 되었지만 내용이 필요한 내용 같아서 다시 작성하였습니다.

일부 개인의 의견이 있으니 참고해서 봐주세요.(투자는 개인의 선택이니 신중히 선택하셔야 합니다.)

 

목차

1. 무주택자라면 반드시 생각해봐야 할 중요한 것들
2. 매매를 떠나서 아파트 전세도 구하기 힘든 이유

 

리뷰

1. 무주택자라면 반드시 생각해봐야 할 중요한 것들

    1. 현재 고점인 상태에서는 영끌을 하라고 말할 수 없다. 
    2. 구입 후 집값이 떨어지면 버틸 수 없다. 집값이 오를 때는 고통이 어느 정도 반감된다.
    3. 고점에 물렸을 때 버틸 수 있는 힘이 있어야 한다. 그러나 보통 버티지 못한다.
    4. 계속 떨어지니 무서워서 매도를 시도해도 안되다가 갑자기 매도자가 나타난다.
    5. 이때 매도자가 왜 나타났는지 생각해야 한다. 그러나 일반 사람들은 버티면서 고생했기에 무조건 팔려고 한다.
    6. 하락기 시기후 소형과 대형의 인기가 바뀐다.
    7. 지금 소형이 인기가 많으니 하락기 오고 바닥을 거친 후 대형이 인기가 많아질 것이다. (추측)
        1. 분양시장
            1. 지금까지 분양시장(2013~2021)에서 보면 신축 대형은 거의 없고 소형만 있음
            2. 우리가 못 느끼는 거는 시장의 수요가 많아서 다 소화를 해서 못 느끼는 것이다.
            3. 그러나 떨어질 때는 수요가 줄어 나면서 과잉공급으로 변하게 된다.
            4. 자세히 보면 소형평형 누적량이 엄청나게 많은 상태이다. 그래서 소형평형이 초과 공급 상태가 된다.
            5. 미분양이 소형평형 위주로 생기게 된다.
        2. 일반시장
            1. 현재 소형 위조로 오른 상태다.
            2. 소형은 가격이 많이 올라서 전세가와의 간격이 벌어진 상태다.
            3. 대형은 덜 올랐기 때문에 전세가와의 간격이 작은 상태다.
            4. 하락기에 소형은 간격이 커서 떨어지는 시기가 길고 대형은 적어서 금방 전세가를 만나면서 정체하게 된다.
        3. 종합 - 하락기
            1. 분양시장에서는 소형 위주로 미분양이 생기게 되고 일반시장에서는 소형이 떨어지는 시기가 길게 된다.
            2. 분양시장에서 대형은 공급량이 적기 때문에 웬만하면 완판이 된다. 심지어 프리미엄이 생기는 곳도 생긴다.
            3. 일반시장에서 대형은 소형보다는 덜 떨어지게 된다.
            4. 이렇게 일정 시간이 흐르고 나면 사람들의 심리가 오르는 평형대를 매수하게 된다.
            5. 소형은 떨어지거나 유지하게 되고 대형은 점점 오르니 대형으로 인기가 넘어가게 된다.
            6. 우리나라는 사람들이 집을 구매하는 거는 투자목적이 많다. 

2. 매매를 떠나서 아파트 전세도 구하기 힘든 이유

    1. 전세상품은 매매의 파생상품임
    2. 파생상품의 특성은 원물 가격의 영향을 받는다.
    3. 지금의 전세 가격의 매매 가격의 영향을 받아서 올라가는 거다.
    4. 상승장 : 매매가가 오르면 임대인은 전세가를 올리려고 할 거고 임차인은 전세가를 내리려고 할 것이다. 
        1. 여기서 힘은 임대인이 강하다.
        2. 임차인은 매매가 대비 전세가가 낮으면 그것을 요구할 힘이 약해진다.
        3. 결국 합의점 찾다 보면 전세가는 올라가게 된다.
    5. 바닥권 : 책에서 시장의 상태가 바닥일 때 전세가가 매매가를 끌어올린다.
        1. 왝 더 독(Wag the dog) : 선물시장에 의해 현물시장이 좌지우지되는 현상
        2. 파생상품이 원물 상품을 흔드는 현상
    6. 2022년 상반기까지는 전세가가 상승할 수 있다.
        1. 여기서 변수는 임대차 3 법 - 계약갱신 청구권에 의해서 물량의 70% 정도 영향을 받는다.
    7. 전세가의 하락 요인으로 대표적인 게 입주물량이다.
        1. 대부분 매매 후 임대 공급이 된다.
        2. 실거주를 해도 기존에 임차로 있던 게 나오면서 임대 공급이 된다.
    8. 정체기
        1. 대략적으로 1~2년 정도 예상 : 사람의 심리에 따라 달라질 수 있다.
        2. 분양시장에서 미분양이 생겨야 매도자들이 불안해지고 하면 매물이 나온다.
        3. 정책적으로 보유세 많이 받아서 매도자들이 못 버티게 한다. - 누가 대통령이 되는가에 따라 달라질 수 있다.

 

참고

https://www.podbbang.com/channels/1768574/episodes/24149281