(리뷰) 서울 10년만 최대폭 하락 앞으로 더 떨어질까요?

오늘은 월급쟁이 부자들을 보고 공부한 내용을 정리해봤습니다.

일부 개인의 의견이 포함되어있으니 참고해서 봐주세요.(투자는 개인의 선택이니 신중히 선택하셔야 합니다.)

 

 

1. 신문기사 요약
   1. 강남도 서초도 난리났다. 아파트값 10년만에 최대폭 하락 - 8.25
      1. 8월22일 기준 전주보다 0.14% 하락 - 10년만에 최대 규모
      2. 8.16대책에서 소외된 1기 신도시 지역 하락
      3. 전세시장에서는 수도권 아파트 전세값이 2012년 5월7일 통계 작성 이후 최대폭 하락
   2. 하락 끝 어디? 전국 집값 -0.20%, 역대 최대 낙폭
      1. 9월26일 기준 0.2% 하락 - 10년만에 최대 규모
      2. 수도권, 서울, 5대광역시에서 모드 내림폭이 더 커졌다.
      3. 서울 전세시장도 약세는 지속
   3. 한국부동산원 통계를 기준으로 기사 작성
2. 무섭게 떨어지고 있다는 아파트값, 팩트 체크 같이 해볼까요?
   1. 한국부동산원 - 공개자료실 - 통계자료받기 - 주간아파트가격동향조사 다운로드
   2. 매매전세_전국, 서울 탭 확인
      1. 0.2 이상은 급등, 0.2하락은 급하락
      2. 전국은 올해 여름부터 하락폭이 0.1이상 하락하고 있다.
         1. 전세는 9월부터 0.1이상 하락 중이다.
      3. 서울은 2012년 말고 0.2%이상 하락은 처음이다.
   3. 부동산원 통계 집계 이래 전국 매매 최대폭 하락 맞다.
      1. 서울은 2012년 중반이후 두번째 하락
   4. 부동산원 통계 집계 이래 전국 전세 최대폭 하락 맞다.
      1. 서울은 2019년 초 다음으로 두번째 하락
3. 통계론 맞는 것 같고, 실제론 어떨까?
   1. 통계는 일반인이 실제상황을 느끼기에는 어렵다.
      1. 매물로 확인해야 알 수 있다.
   2. 확인방법
      1. 첫째, 실거래상 이전 가격 대비 하락 거래
         1. 최근 거래 내역 확인
      2. 둘째, 현재 매도호가 최근 실거래 대비 낮음
         1. 현재 매물 확인
      3. 두개 다 해당된다면 안 좋다고 볼 수 있다.
4. 그런데 도대체 왜 이러는 거야?
   1. 이전
      1. 상승 후 눌림목(규제 정책 등)
      2. 매수 심리 회복(고점 아직, 저금리, 양치기 소년)
      3. 점점 반작용 강해짐(시세 급등)
   2. 지금
      1. 상승 후 눌림목(작년 추석)
      2. 매수 심리 획복 안됨(고점 인식, 금리 인상)
         1. 많이 올라다는 인식이 많아 짐
         2. 이번에는 이례적으로 금리가 너무 올라갔음
      3. 금리 인상 가속화
         1. 21.10 - 0.75% -> 22.10 - 3.00%
            1. 1년 사이에 3배 이상 오름
   3. 매매
      1. 담보대출 부담 증가(감당범위 넘어섬)
      2. 매수 광망세 확대(거래 절벽)
      3. 매도 물량 전세 전환(전세공급 증가)
   4. 전세
      1. 전세대출 부담 증가(2년 전 대비 2배 이상)
         1. 전주대비에서는 떨어졌지만 2년전 대비 전세가는 많이 올랐다.
      2. 전세수요 급감(월세수요 몰림&상승)
         1. 월세거래가 전세거래를 앞섰다.(통계이후 처음있는 현상)
      3. 전세 약세(전세 선택지 많음)
   5. 영향 주는 관계
      1. 매도물량 전세전환 -> 전세 약세 -> 매수 관망세 확대
   6. 정리
      1. 고점 인식과 예상 범위 밖 금리 인상 -> 1년 침체기
      2. 전세 약세에 따른 선택지가 늘어났고 매수심리 더 위축되었다.
      3. 매매 관망세가 더 짙어지고 있다.
5. 보너스 (한가지 새롭게 알 수 있는 것, 서울 매매 전세 분석)
   1. 서울 기준(10년 542주)
      1. 매매 : 381주 상승, 161주 하락
      2. 전세 : 427주 상승, 115주 하락
   2. 전세 하락 115주 중 매매 하락은 85주
      1. 전세 안 좋을 때 매매도 안 좋을 확률 74%
      2. 서울 전세 안 좋을 때 4번 중 3번은 매매도 안 좋다.
      3. 전망은 불가, 그러나 시장 향방을 주목할 필요가 있다.
   3. 정리(개인 의견)
      1. 전세가가 안 좋은 시기는 매매가가 안 좋아질 수 있다.
      2. 전세가가 반등하면 매매가가 떨어지지 않거나 반등할 수 있다.
6. 앞으로 우리는 무엇을 준비해야 할까?
   1. '전세가 어떻게 될까'에 집중
   2. 수급 : 서울 아파트 분양 85%가 밀렸다.
   3. 금리 :
      1. 전세대출 금리는 기준 금리에 영향을 받음
      2. 한국은행 기준 금리는 미국 기준 금리에 영향을 받음
      3. 2022년 9월 미 금리 점됴표 - 미연준
         1. 23년까지 금리가 오를 것으로 예상
         2. 24년부터는 금리가 내려 갈 것으로 예상
   4. 시장의 분위기는 바뀔 수 있다.
7. 마지막 정리
   1. 전세 시장의 향방에 집중해서
   2. '전세 살기 좋은 시기(월세보다) & 저렴한 매매가 수준' 인지를 확인
8. 하락장때 입주장 시기 중 가장 쌀 때
   1. 전세가 완전히 떨어졌을 때
   2. 서울은 고점에서 빠진다. 입주장에서 안 빠짐
   3. 지방은 전세가가 먼저 빠지고 매매가도 버티다 빠짐
      1. 이 떄는 전세가율도 낮다. 전세가가 너무 빠져서