[리뷰] 전국 아파트 실거래가 역대 최대폭 하락! 위기의 부동산 시장, 앞으로 이렇게 됩니다

2022년은 역대급 하락폭을 보인 시간이었다.
실거래가 지수를 통해 큰 틀에서 살펴보고 동시에 각 지역별 단지별 사례를 통해 체감할 수 있도록 공부해 보자

 

1. 관련 뉴스 기사
   1. 작년 1~11월 아파트 실거래가 역대 최대 하락
      1. 11월 서울 아파트 실거래가 지수는 전 달보다 6.47% 떨어졌습니다. - 2006년 2월 시작한 이후 최대 하락폭
      2. 22년 1~11월까지 누적 하락률 -18.86%
      3. 급매 위주로 거래가 이뤄지고 있다.
      4. 실거래가 지수는 강남 4구가 있는 동남권은 -7.93%, 동북권 -6.69%
   2. 24억 넘보던 헬리오시티 15억대 거래… 서울 실거래가 역대 최대 낙폭
   3. 급급매만 팔려 … 전국 아파트 실걸래가 지수 역대 최대 하락
   4. 너나위 분석
      1. 지난 22년이 최대하락 그마저도 최근으로 올수록 급락세가 커지고 있음
      2. 폭락 장세 - 시장이 이성을 잃고 있다.
2. 실거래가 지수
   1. 실거래가를 바탕으로 상승/하락 폭을 계산
   2. 2017년 11월을 100으로 하여 지수형태로 산출
   3. 2022년 11월 현재 147.9
   4. 한국부동산원 부동산 통계 정보 시스템에서 확인 가능
   5. 너나위 분석 - 서울 아파트 실거래가 추이
      1. 최근 1년(22년) 간 그 직전 1년(21년) 미친 사승분 고스란히 반납
         1. 실거래가 지수 155.1 → 187.8 → 147.9
      2. 22년 여름 이후 금리 급등 → 전세 쇼크 → 매매 쇼크의 형태로
         1. 상승비율보다 하락비율이 작더라도 실제 가격 영향은 훨씬 크다.
3. 어디 어디가 많이 떨어졌나?
   1. 강남, 서초, 중구, 종로 제외 상/하급지 구분 없이 하락
   2. 실제 얼마나 떨어졌을까?
      1. 송파구 아파트 34평 : 21.8 24.7 → 22.12 16.1억
      2. 송파구 아파트 19평 : 22.3 11.3억 → 23.1 7.05억
      3. 노원구 아파트 24평 : 21.9 9.4억 → 22.12 5.2억
      4. 노원구 아파트 35평 : 22.3 11.3억 → 23.1 7.05억
      5. 동대문구 아파트 34평 : 21.9 17억 → 22.12 10.5억
      6. 동대문구 아파트 23평 : 21.9 7.65억 → 22.7 4.85억
   3. 너나위 분석
      1. 단지에 따라 2020년보다 더 이전 시점의 가격으로 회귀하는 곳들이 나타나고 있음
      2. 만약 2017년 가격으로 돌아가기는 어렵다고 본다.
      3. 2020년 가격을 참고한다.
      4. 지금 같이 폭락장에서는 가격과 가치가 따로 움직인다.
         1. 지금 1 급지가 2급 지보다 싼 경우도 발생
         2. 3 급지가 2 급지와 가격이 같아지는 현상 등등
4. 너나위 기준
   1. 여러분은 자신의 기준을 만들고 저의 기준을 참고만 해주세요.
   2. 서울은 2020년 가격은 싸지 않다고 생각한다.
   3. 그때 당시 2018년도 가격은 싸지도 비싸지 않다고 생각한다.
   4. 지금 시점의 2018년 가격은 싸다
      1. 2018년 대비 안 오른 항목이 있나요? - 짜장면, 난방비 등등
5. 앞날을 맞추려고 하지 마세요
   1. 지금 확인할 수 있는 것을 바탕으로 결정하고 행동하세요
6. 내 집 마련 주의 사항
   1. 바닥 잡을 생각 말고 기준을 바탕으로 적정 가격 고민할 것
      1. 지금 시장 전체는 20년 가격을 가리키고 있다.
   2. 아무리 이전보다 확 떨어진 가격이라도 영끌할 생각하지 말 것
      1. 바닥이 어디인 줄은 아무도 모른다. 그 골짜기를 버텨내려면 영끌해선 안 된다.
   3. 개별 단지의 실거래를 바탕으로 현재 호가를 판단할 것
      1. 최근 실거래가 없는 단지들이 많으므로 최신 실거래보다 20년 시장 거래가를 기준으로 볼 것
7. 팁
   1. 실거래가 지수
      1. 지수를 볼 때 상승과 하락이 퍼센트를 같다고 생각하면 안 된다.
      2. 하락은 이미 상승금액에서의 하락 퍼센트이기 때문에 실질적인 금액에서는 더 많은 금액이 하락한다.
      3. 이 부분을 잘 확인해야 한다. - 통계의 오류에 빠질 수 있다.

 

오늘은 월급쟁이 부자들을 보고 공부한 내용을 정리해 봤습니다.

일부 개인의 의견이 포함되어 있으니 참고해서 봐주세요.(투자는 개인의 선택이니 신중히 선택하셔야 합니다.)