[리뷰] 2023년 부동산 시장은 이렇게 바뀝니다 - 월부

오늘은 월급쟁이 부자들을 보고 공부한 내용을 정리해 봤습니다.

일부 개인의 의견이 포함되어있으니 참고해서 봐주세요.(투자는 개인의 선택이니 신중히 선택하셔야 합니다.)

 

1. 목차
   1. 간단 전체 요약
   2. 너나위 분석
   3. 내용 정리
   4. 대응 방법

 

간단 전체 요약

1. 다주택자 규제 패러다임 전환
   1. 다주택자 매수 참여 자극
   2. 다주택자 매도 유도 부여
   3. 다주택자 임차보증금 반환 가능하도록 하여 전세가 경착륙 방지
2. 주택공급 기반 위축 방지
   1. 단기적으로 3기 신도시 공급 축소 가능, 이를 통한 시장 연착륙 유도
   2. 장기적으로 재건축 속도 상향에 따른 핵심지 공급확대, 이를 통한 장기적 시장 안정성에 도움
3. 실수요자 대상 규제 개선
   1. 서울 일부 지역까지 규제 해제될 수 있음(불확실)
   2. 실거주 의무가 없어 매수수요 자극 가능(세끼고 매수)
   3. 대출 규제는 지속적으로 해제되어 LTV 70% 가까이 갈 것으로 보임(가격과 금리에 따라 매수수요 발생 가능)
4. 임대차 시장의 구조적 안정화 도모
   1. 임대수요가 많은 아파트에 대한 안정적 임대물량 공급, 장기적 임대시장 안정화
   2. 인센티브에 따라 등록임대 사업 영위하고자 하는 새로운 매수수요가 등장할 수 있음

 

너나위 - 중간 분석

1. 정부는 거래가 너무 안된다. - 연결 산업 마비, 시장 급락에 따른 내수 경기 위축 우려, 경기침체 선제적 대응
2. 정부 부동산 정책 변화 과정
   1. 1차 - 윤정부 초기 발표
      1. 실수요자 중심 거래 유도 - 생애최초 LTV 완화
   2. 2차 - 22/12/21 발표
      1. 실수요자 중심 거래 유도
         1. 특례보금자리론, 실거주 규제·LTV 한도·세부담 완화 - 이번 발표 내용
      2. 다주택자 거래 유도
         1. 취득세 중과완화, 양도세 중과배제 유예, 다주택자 담보대출 허용
      3. 공급 관리
         1. 정비사업 활성화, 공급속도 조절, PF시장 연착륙 지원
      4. 임대차 시장 안정화
         1. 민간 등록임대 부활
            1. 전용 85이하 아파트 부활, 양도세 중과, 종부세 합산 배제, 취득세 감전, 등록임대 사업자 LTV 한도 인센티브
3. 현재 시점 공급 청사진 그려둬야 안정적으로 시장 운영 가능
   1. 시장 침체와 이로 인한 신규 공급 급감에 따른 미래 급등 우려 - 미래 대비
   2. 기존 예고된 물량의 급격한 공급으로 인한 경착륙 우려 - 가까운 미래 대비
4. 금융 시장으로 위기가 전이 되는 것을 막아야 한다. - HUG 보증 확대
5. 장기적 임대 시장 완정화를 미리 준비해야 함 - 등록 임대 부활
6. 임대 시장 문제 개선
   1. 사적 임대 절차 보완, 공공 임대 공급
   2. 계약 전 : 선순위 보증금 및 체납 정보 확인권
   3. 계약 후 : 계약 후 입주 전 담보권 설정 금지 특약
7. 공공임대 열심히 할게요 - 시장 영향은 글쎄요…
8. 비록 규제 완화가 시작되었지만 이것만으로 시장이 급변하기 어렵고 그로 인해 차후에 추가적인 완화책이 더 나올 수 있습니다.
9. 정부 입장에서 재해석
   1. 거래 활성화 원함
      1. 매도는 더 천천히 할 수 있도록
      2. 매수는 더 편하게 할 수 있도록
      3. 시장 급락을 원치 않는다.
   2. 공급 안정 원함
      1. 가깝게는 물량 폭탄이 떨어져 시장이 경착륙 하지 않도록
      2. 멀리는 공급 가뭄으로 인한 급등이 나오지 않도록
      3. 즉 장기적으로 시장 급등락이 아닌 안정을 기할 수 있도록 운영할게요
   3. 임대 안정 원함
      1. 5% 증액제한, 보증가입 의무를 가진 등록 임대 사업을 양성하여
      2. 장기적 임대 시장 건전성과 안정성을 확보할게요

 

내용정리

1. 정부 발표 - 22.12.21
   1. 2023년 경제 정책 방향 - 위기극복과 경제 재도약
2. 정부 발표 내용 정리
   1. 목표 : 자유, 혁신, 공정, 연대 - 위기극복 / 경제 재도약
   2. 거시경제 안전관리
      1. 1. 부동산 시장 연착륙
   3. 민생 경제 회복 지원
   4. 민간중심 활력제고
      1. 기존에 정부 주도에서 민간주도로 변경하겠다는 내용
   5. 미래대비 체질 개선
3. 거시경제 안전관리 - 4) 부동산 시장 연착륙
   1. 다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산규제를 정상화하여 부동산시장 연착륙 유도
4. 부동산은 어떻게 되는 거야?
   1. 다주택자
      1. 취득세 중과 완화
         1. (현행) <3 주택(조정지역 2 주택)>8% <4 주택(조정지역 3 주택) 이상/법인>12%
         2. (개선) <3 주택> 4% <4 주택(조정지역 3 주택) 이상/법인> 6%
      2. 양도세 중과 배제
         1. 한시 유예 중인(~’ 23.5) 양도세 중과배제는 연장(~’ 24.5)하고 세제개편안(’ 23.7) 통해 근본적 개편안 마련
      3. 분양 및 주택·입주권
         1. 단기 양도세율을 ’ 20년 이전 수준으로 환원
      4. 대출규제 완화
         1. 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출금지규제를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용
   2. 실수요자
      1. 규제지역을 연초에 추가해제
      2. 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정
      3. 실거주 및 전매제한 규제를 5년 이전 합리적 수준으로 환원(’ 23.初 별도발표, 국토부)
         1. 환원? - 너나위의견(소급적용하려고 하는 건가?) - 나중에 꼭 확인하자
      4. 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화하여 주택 구입 시와 동일한 LTV
         1. 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(現 3개월) 폐지,
         2. 생안자금 목적 주담대 한도(現 2억 원) 폐지,
         3. 15억 초과 APT 임차보증금 반환 주담대 한도(現 2억 원) 폐지
         4. 등등
      5. 규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계부채 여건을 보아가며 상향하는 방안을 추진
      6. ’ 23년 1 주택 재산세 공정시장가액비율을 現 45%보다 낮은 수준으로 인하(‘23.4)
      7. 특례보금자리론(1년 한시)을 확정 후 ’ 23.1/4분기 중 시행
         1. 기존 보금자리론 대비 지원 대상(주택가격 6→9억 원 이하),
         2. 대출한도(3.6→5억 원)를 확대하고,
         3. 소득제한(기존 7천만 원 이하) 폐지
   3. 공급관리
      1. 재건축 안전진단
         1. 과도하게 위축된 정비사업 활성화를 위한 재건축 안전진단 합리화 방안 시행(’ 23.1)
         2. 구조안전성 비중 하향(50→30%)/ 주거환경(15→30%)·설비노후도(25→30%) 비중 상향
         3. 무조건부 재건축 허용 판정점수 기준 완화(30점 이하→45점 이하)
         4. 공공기관 적정성 검사 의무 시행 폐지 → 지자체 요청 시에만 제한적 시행
      2. 공급속도 조절
         1. 시장 상황을 고려하여 탄력적으로 속도 조절
         2. 3기 신도시의 경우 - 속도감 있게 추진
         3. 공공택지 內 민간 주택에 사전청약 의무를 완화
         4. 분양물량 분산유도
      3. PF시장 연착륙 지원
         1. 부동산 PF 시장의 부실 방지
   4. 임대 안정
      1. 민간 등록 임대(임대차 주택의 19%)
         1. 등록임대 복원
            1. 국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85m2 이하) 등록 재개
         2. 세제 인센티브 제공
            1. 지방세
               1. 신규 아파트 매입임대하는 사업자*에게 주택규모에 따라 60m2 이하는 85~100%, 60~85m2는 50% 취득세 감면
                  1. 취득당시 가액: (수도권) 6억 원 이하 (비수도권) 3억 원 이하
            2. 국세
               1. 조정대상지역 內 매입임대주택 등록 시 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제
               2. 법인이 매입임대주택 등록 시 법인세 추가과세(양도차익의 20%) 배제
         3. 대출규제 완화
            1. 등록임대 사업자에 대해서는 규제지역 내 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대 추진
         4. 공공성 확보
            1. 신규 매입임대 사업자는 사업자 난립 따른 투기 수요 확산 방지를 위해 2호 이상 등록 신청 시 등록 허용
      2. 민간 사적 임대(임대차 주택의 60%)
         1. 시장 질서 안정
            1. 전세사고 방지를 위한 제도 개선을 지속추진하고 특별 단속 및 상시 공조체계 구축으로 시장 안정 기반조성
            2. 임차인 알 권리 강화 등을 통해 계약 전후 사고 위험 최소화
               1. (계약 전) 임대인의 선순위 보증금 등 임대차 정보 및 체납정보 확인권 신설
               2. (계약 후) 계약체결 후~입주 전 임대인 담보권 설정금지 특약 신설 <11.21일 완료>
      3. 공공임대 (임대차 주택의 21%)
         1. 공급 확대
         2. 질적 개선

 

대응 방법

1. 무주택자
   1. 당분간 임대 거주하며 관망하고자 한다면
      1. 임대 계약 전, 선순위 보증금과 체납금 확인 / 계약 후, 권리 변동 없기로 함(특약 설정)
      2. 비 아파트 전세 거주 시 매매가 반드시 확인
   2. 원하는 집이 고점대비 크게 하락했고, 강한 니즈가 있으며, 영끌 범위 이내라면
      1. 특례보금자리론(9억 이하, 5억 한도 대출, 금리 미정)을 확인하여 준비
      2. 실입주 의무 사라 지므로 세끼고 매수한 후 세 만기 시 입주 검토
2. 1 주택자
   1. 갈아타고자 한다면
      1. 위 무주택자와 같은 방법으로 접근(대출:무주택 = 처분 조건부 1 주택)
3. 다주택자
   1. 세금 부분
      1. 취득세 : 투자에 관심 있다면 이전보다 허들 낮아졌음
      2. 양도세 : 양도세 중과 회피 위해 급하게 팔 필요는 없어졌음
   2. 운영 부분
      1. 등록임대 부활 : 장기 안정성과 세제 혜택 등 긍정적으로 검토해볼 필요 있음
      2. 보증금 반환 : 담보대출 가능해짐에 따라 이전보다 대응 수월해짐