[리뷰] 부동산 - 바뀌는 세금! 꼭 알아야 될것

1. 6월 전에 반드시 알아야 될 것들
   1. 6월 1일은 아시는 것처럼 우리 보유세 재산세하고 종합부동산세가 있는데 그걸 결정하는 날
   2. 재산세와 종부세를 결정하는 데서 가장 기준되는 공식 가격
   3. 정부 발표 - 공시가격 완화
      1. 공동주택 공시가격 18.63% 하락 - 05년 발표 이래 가장 많이 가장 많이 떨어졌다 그러니까 작년에 집값이 엄청 많이 떨어진 거예요
      2. 그걸 그대로 반영을 해서 어떻게 보면 세금 정책에 이게 녹여진 거네요
   4. 1주택자 - 보유세 부담 적어졌다.
   5. 2주택 3주택자 - 주택 임대소득세를 신고 납부하는게 5월 30일까지입니다
      1. 이왕 처분할 거는 6월 1일 되기 전에 처벌하는게 좋겠죠 그럼 보여세까지 줄일 수 있으니까 타이밍에 따라서 절세를 할 수 있는 그 찬스가 있는 거죠
   6. 0,1주택자, 갈아타기 원하는자 - 현재 시장, 정책의 흐름과 하락 추세를 확인하고  내가 언제 어디에있는 물건을 살 거냐 이것도 좀 같이 좀 알아보셔야 됩니다 
   7. 세금에 관심이 없으신 분들도 다주택자들이 뭘 관심 있고 어떤 심리를 가지고 있고 이게 나오면 어떤 물건이 나올까 그걸 알고 있는 상태에서 우리 이제 임장도 많이 가시고 현장도 많이 가시고 그러다 보면은 괜찮은 물건을 잡을 수가 있습니다
2. 부동산 세금을 알아야만 하는 이유
   1. 성인이 되면 사회생활을 하면 거의 100% 부동산 계약을 해야 된다.
      1. 매수, 매매 계약도 있지만 일반 임대차 계약도 있다.
   2. 임대차 중 문제가 발생하면 경매로 넘어 갈 수 있다.
   3. 경매는 민사 집행법
   4. 내가 1순위 인데 나보다 앞서는게 있다? 
      1. 당해세 - 경매가 되는 부동산에 부과된 국세(상속세,증여세,토지초과이득세,재평가세)와 지방세(재산세,취득세,등록세,농지세,도시계획세)를 말한다.
      2. 예를 들어서 집주인이 종부세를 너무 많이 나와가지고 종부세를 내가 도저히 못 냈다 그래서 집이 경매로 넘어갔다 그러면 잘못하면요 그게 순위가 올라가 버려요 내가 못 받아요 당연하게 받을 줄 알았는데 그러면 내가 이 사람이 세금을 체납했는지 안 했는지 현재 알 수가 없어요
   5. 세상은 굉장히 복잡해요 나하고 전혀 관심이 없을 것 같은데 연관이 되어 있다는 거죠 그 중에 하나가 세금이다
   6. 세금을 몰라서 세금을 어마하게 나오는 분들이 너무 많다.
   7. 계약서를 쓰는 순간 세금이 결정된다. 조심해야 한다.
   8. 지금 부동산이 아무래도 안 좋잖아요 그래서 지금 정말 열심히 공부하고 한다 그래도 예전만큼 상승장만큼 이렇게 수익률이 절대 나오지 않습니다 이럴 때 필요한게 바로 절세다 
3. 집 갖고 있다면 올해 받드시 알아야 될 세금
   1. 주택수에 따라서 보시는게 굉장히 중요하거든요 취득 보유 양도가 약간 평면적이라면 1주택 2주택 3주택 이렇게 입체적으로 xy축을 해서 보면 굉장히 좋아요 약간 입체적으로 접근할 필요가 있다 
   2. 1주택자 - 공동명의가 있으면 다 끝납니다 
      1. 보유세가 종부세가 많이 줄고 그리고 공동 명예가 좋은게 뭐냐면은 내가 단독으로 쓸 때랑 공동 했을 때랑 선택을 할 수가 나한테 유리하게끔 단독은 그게 없어요 
      2. 너무 비싼 집을 산다 그러면 증여 이슈가 있으니까 조금만 조심하세요.
   3. 2주택자
      1. 일시적 2주택 비과세
         1. 1후 : 종전주택 산지 1년후에 사고
         2. 2보 : 종전주택 2년 이상 보유하고
         3. 3매 : 신규 주택 산 후 종전 주택을 3년 이내 매도할 것
         4. 1후2보3매 : 세금을 가장 많이 줄일 수 있어요 양도세를 줄여 버리니까 연속해서 비과세를 받을 수 있습니다
      2. 한번 생각해 보자?
         1. 지금 분위기 안 좋잖아요 이럴 때는 연속해서 비과세를 받는게 좋아요 
         2. 근데 만약에 언제가 될지 모르지만 상승장이 오잖아요 그때는 저라면은 조금 과감하게 자산 규모를 덩치를 늘리는게 필요할 수 있다
         3. 저는 운이 좋게 수도권 상승장 때 투자를 해 가지고 그때는 정말 비과세 생각 일도 안 하고 개수를 무조건 늘렸어요 그래서 자산은 확 늘렸거든요 그리고 그게 이제 지금 굉장히 저한테 큰 도움이 많이 되고 있고 그리고 이걸 전부 다 현금으로는 바꾸려고 지금 계획을 하고 있어요
   4. 3주택 이상
      1. 보유세 - 보유세가 가장 중요, 내가 부유세를 감당할 수 있냐 없냐 
         1.  명의 분산 - 가장 이거를 좀 분산시킬 수 있는 방법은 명의 이름을 공동명의 하시든지 아니면 개인하고 법인하고 좀 아예 나눠 버리든지 근데 지금 법인은 힘들어요
         2. 임대주택 등록
            1. 지금 현재 정부가 계획하는 걸로만 보면 별로예요 그런데 또 모르잖아요 제가 예상하지 못한 또 플러스 알파가 나올 수도 있기 때문에 관심을 갖고 있다 
   5. 항상이 사람이 왜 파는지를 알아야 돼요
      1. 부동산 -  부 물건 갖고 있는 사람 편
         1. 그런데 지성이면 감천이라고 계속 가봐야 돼요 계속 가고 물어보고 하면은 사실은 요런 이유 때문에 판다 알려주긴 해요
      2. 특히 세금 문제로 판다. - 매수자에게 협상력이 있다.
4. 취득세 개정? 조심해야 하는 이유
   1. 취득세 완화?
      1. 취득세 가장 많이 관심을 갖고 있는 분들이 세율이잖아요 다주택 중과하세요 이거 좀 피해야 되니까 최고 12%지 않습니까 이걸 이제 세율을 바꾸려면 관련된 법을 바꿔야 돼 지방세법을 그러면 법이기 때문에 국회 정부에서 할 수 있는게 아니라 국회에서 해야 되겠죠 근데 국회에서 현재 통과가 안 됐어요 
      2. 양도세도 개정이 안되었다.
   2. 사람들이 착각하는 이유
      1. 지방세포 시행령에 있는 취득세 일시적 2주택기간을 1년2년에서 3년으로 늘렸다.
      2. 시기에 따라서 8%가 되는데 기간이 들어 다시 기본 세율이 된다. 이런 경우 취득세 완화가 될수 있다.
   3. 가끔가다가 취득세 이거 환급받으려고 아니면 비과세 받으려고 이런 물건들이 나와요 그러면 그런 물건을 좀 잡으면은 딱 그 사람은 날짜가 정해져 있어요 그럼 거기에 대해서 내가 협상력이 있는 거예요 
5. 바뀌는 세금! 알아야 될 것은
   1. 보통 세법 개정은 7월 말이나 8월 말에  정기적으로 
   2. 종부세가 추가 개편될 것 같아요 그러니까 우리 지금 종부세 3주택 이상인 경우 그리고 이제 과표가 이제 12억 초과되는 경우에는 중과세율이 여전히 들어가는데 정부는 이걸 없애려고 하고 있어요 
      1. 예를 들어서 4주택자 입장에서는 보유세가 낮아지니까 야 이제 좀 정확하게 팔 이유가 없잖아 이렇게 되겠죠
   3. 취득세율 완화 - 기대하고 있다.
      1. 개인적인 의견을 전제로 했을 때 올해 하반기에는 그래도 뭔가 나오지 않겠냐 왜냐하면 내년에 총선이 있다
   4. 양도세 당기세율 - 지금 우리 이게 굉장히 문제거든요
      1. 1년 미만 70%, 2년은 60%, 2년 넘기면 기본세율 6%~45%
      2. 근데 분양권은 더 심해요 1년 미만 70% 1년 모두 등기 칠 때까지는 60% 그러니까 이걸 바꿔 줘야 되는데 이것도 세율이죠 그럼 관련 법이겠죠 국회 통과가 필요함
      3. 이번에는 세법 개정을 할 때 아마 추진할거다 정부가 그러면은 아마 24년 1월 1일 이후에 양도하는 것부터 2년미만 단계세율이 1년으로 아마 줄어들 겁니다 그래서 1년 미만이 45% 그리고 1년 넘으면 곧바로 6%에서 45%그렇게 바뀔 가능성이 높다 
      4. 올해 양도하시는 분들은 꼭 2년 보유했는지 체크하셔야 돼요 이거 놓치면 큰일 난다. 보유한 횟수에 따라서 정말 내 눈앞에서 몇 천만원 심하게는 몇억이 왔다 갔다 한다.
   5. 다주택 상태에서 조정대상 지역 물건을 팔면 양도세 중과 완화? 
      1. 정부가 내년 5월 9일까지 근데이 부분을 추가로 더 약간 완화시킬 수도 있겠다 이거는 한번 기대를 좀 해보시고요
   6. 주택임대 사업자
      1. 개편안이 2분기로 되어있으나 주무부서가 국토교통부에요
      2. 개인적으로 요즘 전세 사기 때문에 늦어질 것 같다.
      3. 제 주변에 의외로 아직도 임대주택을 등록하면 뭐든지 다 된다라고 생각하시는 분들이 계세요 그래서 이거는 좀 진짜 조심해야 된다 왜냐면은 잘 따져봐야 되거든요 잘못하면 10년 의무임대기간이 걸려버리고 중간에 나오려고 그래도 과태료만 3천만 원 나와 버리고 일단은 기다리셔라
      4. 저는 개인적으로 많이 기다리고 있고 저 같은 경우는 주택임대사업자를 해가지고 자산을 좀 많이 늘렸어요
         1. 보유세도 많이 안내고 주택이 많아도 비과세를 받을수 있는 방법들이 있었다. 
         2. 그런 것들이 좀 계속 다 막히고 있어서 그걸 인센티브 복원을 하려고 해요 정부가 한번 좀 지켜보시죠 
6. 부동산 바닥을 알 수 있는 신호
   1. 양도세 감면주택 
      1. 감면주택을 혜택을 주고 소위 말해서 집을 좀 사라는 거거든요 근데 내가 집을 사고 싶은데 가격이 떨어지니까 사고 싶은데 계속해서 주택수가 카운터 되면 내가 갖고 있는 집이 다른 집이 비과세가 안 되잖아요 주택수를 빼버립니다 그리고 취득하고 나서 5년까지 아까 그 양도세를 줄여 줘 버려요 그럼 5년 넘으면 어떻게 된다 그때는 세금을 조금내는 거예요 
   2. 규제지역 전면 해제
      1. 개인적으로는 송파하고 용산 정도는 상대적으로 먼저 풀 수도 있어요 근데 강남 서초까지 만약에 풀어 버렸다 이거는 거의 이제 끝까지 간 겁니다 이제 내가 강남불패고 뭐고 모르겠다 일단 살리고 보자 이런 거거든요
   3. 세금은 아니지만 대출 확대시 바닥이라는 증거
      1. 이제 세금은 아니지만 dsr을 풀었다 예를 들어서 ltv를 높였다 저는 사실 이거 보고 집을 샀거든요
   4. 결국, '세금, 대출 풀어줄테니 집을 좀 사 보자' 이런 느낌 온다면 부동산 바닥이라는 증거
7. 앞으로
   1. 경기 남부 라인
   2. 신분당선의 파급효과가 너무 크다
   3. 상대적으로 신분당선 노선을 보면 상대적으로 저렴한 곳이 있습니다 그러면 거기는 계속해서 뭔가 사람들한테 관심을 받을 거예요 왜냐하면 그 주변이 너무 비싸거든요

 

 

 

오늘은 월급쟁이 부자들을 보고 공부한 내용을 정리해 봤습니다.

일부 개인의 의견이 포함되어 있으니 참고해서 봐주세요.(투자는 개인의 선택이니 신중히 선택하셔야 합니다.)